Orionzone – participatie en kaders
Orionzone – participatie en kaders bij uitwerking van de ontwikkelvisie
Dit artikel geeft achtergrondinformatie over ‘participatie’ door wijkbewoners bij ontwikkelingen binnen de Orionzone.
Het een 'levend artikel' en wordt regelmatig aangepast door nieuwe ontwikkelingen.
Graag uw commentaar/ aanvullingen/ vragen naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Download dit artikel (pdf)
Als eigenaars van grond in de Orionzone willen bouwen, moeten zij zich houden aan de kaders die zijn vastgelegd in de Ontwikkelvisie Orionweg – Planetenlaan (‘Orionzone’).
De visie is door de gemeenteraad van Haarlem goedgekeurd in februari 2020.
Het is aan de grondeigenaren (‘initiatiefnemers’) om de volgende stap te nemen.
Als eigenaars van grond in de Orionzone willen bouwen, moeten zij zich houden aan de kaders die zijn vastgelegd in de Ontwikkelvisie Orionweg – Planetenlaan (‘Orionzone’).
De visie is door de gemeenteraad van Haarlem goedgekeurd in februari 2020.
Het is aan de grondeigenaren (‘initiatiefnemers’) om de volgende stap te nemen.
De initiatiefnemer is verplicht een participatieproces door te lopen. Om draagvlak te krijgen bij de belanghebbenden, zoals de wijkbewoners.
Momenteel zijn er twee initiatieven binnen de Orionzone:
* Het perceel van Bison Bowling dat is gekocht voor nieuwbouw door Hoorne Vastgoed. Hoorne Vastgoed start 24 juni met een participatietraject.Voor een overzicht, zie https://www.sinnevelt.nl/activiteitenprojecten/277-project-bison-bowling-hoorne-vastgoed.html
* Het voormalige Nova College aan de Planetenlaan 5, dat is gekocht door de ontwikkelaars Frans Ludwig & Theo Eichholtz.
Het gaat hier om het ombouwen van een bestaand pand met de status 'gemeentelijk monument'.
We verwachten een eerste presentatie van de plannen na de zomervakantie.
Een overzicht van dit project vindt u op https://www.sinnevelt.nl/activiteiten-projecten/278-project-planetenlaan-3-en-5-nova-college.html
Naast de kaders die zijn benoemd in de ontwikkelvisie zijn er door de gemeente beleid, regels en richtlijnen vastgelegd. Ook daar zal een ontwikkelaar rekening mee moeten houden.
Ook voor deelnemers van de participatie / co-creatie is het nodig hiervan op de hoogte te zijn.
Co-creatie houdt in dat er weinig kaders zijn en gelijkwaardige partijen en samen uit willen komen.
Op een aantal onderwerpen zijn in de Orionzone de kaders niet ruim en het financiële belang van de initiatiefnemer dusdanig bepalend dat er geen sprake is van werkelijke co-creatie.
Eerder het verkopen van een gekozen oplossing, waarbij bewoners hooguit over ‘de kleur van het behang’ mogen meepraten.
Eerder het verkopen van een gekozen oplossing, waarbij bewoners hooguit over ‘de kleur van het behang’ mogen meepraten.
Participatie kan op vele manieren, het proces moet doorlopen worden en afgesloten met een vinkje.
Participatie kan variëren tot het informeren (ja er is geparticipeerd, want we hebben verteld wat er gaat gebeuren), tot het serieus nemen van de bewoners over wiens leefomgeving het gaat en deze een bepalende stem geeft bij het kiezen van oplossingen.
Kan je werkelijk meebeslissen bij keuzes die diep ingrijpen op de leefomgeving van omwonenden of zelfs de hele wijk?
Een opsomming van Kaders van de Ontwikkelvisie mbt. de nieuwbouwplannen van de initiatiefnemers:
Woningbouw en voorzieningen
Algemeen: Haarlem heeft o.a. vastgelegd dat nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de 40-40-20 verdeling. Minimaal 40% sociaal, 40% middelduur, 20 % hogere segment.
Voor Sociale huurwoningen ligt momenteel de grens op ca 750,- per maand, sociale koop is tot € 200.000,-
Voor de Orionzone is dit aangepast tot 50% sociale huur en 50% vrij te bepalen. Voor de Planetenlaan 5 geldt deze restrictie niet.
In een woonstudie van de gemeente is onderzocht welke doelgroepen vraag uitoefenen naar wonen in Haarlem en welke leefstijlen hieraan verbonden zijn.
Deze studie (en diverse andere onderzoeken) geven een nauwkeurig beeld van woningzoekenden, woonbehoefte en kansen.
Het is niet zinvol als een initiatiefnemer wijkbewoners vraagt naar de woonbehoefte, tenzij de initiatiefnemer woningen kan reserveren voor wijkbewoners.
Algemene kaders en suggesties:
- Mogelijkheden voor doorstroming uit een grondgebonden woning naar een comfortabel appartement- Ruimte voor vernieuwing van woon-zorgconcepten voor ouderen
- Toevoegen van woonclusters voor bijzondere doelgroepen
- niet alleen nieuwe woningen realiseren maar een mix van wonen en werken.
- Aanbevolen wordt gemiddeld 15% ontwikkelruimte te reserveren voor buurtgerichte-, economische- en maatschappelijke functies.
- Er is ruimte nodig voor gezondheidscentra
- Realisatie van flexplekken en bedrijfsverzamelgebouw
- Toevoegen van plekken die kunnen functioneren als ontmoetingspunt voor de wijk
- Duurzame en circulaire technieken voor energievoorziening moeten worden toegepast
Opm: De laatste tijd kiezen ontwikkelaars vaker voor kleine appartementen.
Een minimale woonoppervlakte (30 – 40 m2) en een huur net onder de sociale huurgrens geeft een goede opbrengst per m2.
De woningen zijn klein, er komen gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw en gedeelde apparatuur (bijv. wasmachine).
Vaak zijn de servicekosten onderdeel van het verdienmodel.
Specifiek voor de locatie Bison Bowling:
De hof op de plek van de huidige Bison Bowling krijgt een woonkarakter en is langs de Orionweg en aan de Herman Gorterlaan maximaal vier lagen hoog. Op de hoek met de Randweg is ruimte voor een hoekaccent van maximaal zeven lagen aflopend naar vijf bouwlagen richting de bestaande flats langs de Delftlaan met dezelfde hoogte.
Voor zover bekend is in het oorspronkelijke plan van Hoorne Vastgoed de onderste laag van het gebouw (in ‘de plint’) bedoeld voor een Vomar supermarkt van 1600 m2 en commerciële voorzieningen (winkels, praktijkruimtes) van ruim 200m2. Met daarboven 100 woningen van gemiddeld 60-70m2. In samenwerking met Elan Wonen wordt 50% sociale woningbouw gerealiseerd. De supermarkt is uit de visie geschrapt, in die 1600 m2 kunnen heel wat woningen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen gebouwd worden ! Die supermarkt zou veel geld opgeleverd hebben en was een ‘kostendrager’ voor dit project. Het ‘verdienmodel’ moet dus aangepast worden. De prijzen van grond en woningen zijn sinds de aankoop door Hoorne in 2017 enorm gestegen. Hoorne Vastgoed is een financieel gedreven organisatie, het is de vraag met welk rendement genoegen wordt genomen.
Groen en Ecologie
- Orionweg, Planetenlaan en Delftlaan maken deel uit van de Hoofdbomenstructuur- Om hittestress tegen te gaan, worden daar waar mogelijk groene en waterrijke plekken toegevoegd
- Behoud groen zo veel mogelijk. Waar groen verdwijnt voor een ontwikkeling, deze minimaal te compenseren binnen de ontwikkelzone. Maak waar dat mogelijk is ruimte voor het toevoegen van extra groen.
- Gebouwen kunnen bijdragen aan het groen, bijvoorbeeld met groene gevels en daken
- Fysiek duurzaam bouwen dat wil zeggen waar mogelijk circulair, demontabel, modulair en met materialenpaspoort.
- Functioneel duurzaam bouwen dat wil zeggen gebouwen moeten zo ontworpen worden dat ze later ook een andere functie kunnen herbergen.
- Mee-ontwerpen van voorzieningen voor energietransitie en klimaatadaptatie in de bebouwing en de openbare ruimte. Ruimte reserveren in gebouwen voor toekomstige aanpassingen van energie-infrastructuur.
- Dakoppervlak gebruiken voor duurzaamheidsambities (niet alleen voor eigen gebruik)
- Capaciteit van de ondergrond zorgvuldig benutten
- Toepassen van duurzame en circulaire technieken voor energievoorziening. Warmtevoorziening kan mogelijk een overschot hebben en daarmee een bijdrage leveren aan de warmtevoorziening in de omgeving
Mobiliteit en Parkeren
- De Westelijke Randweg zelf zal drukker worden. Deze gebiedsontsluitingsweg bereikt wel zijn maximale capaciteit, en hetzelfde geldt voor de kruising met de Orionweg- De kruisingen van de Orionweg/Randweg en Planetenlaan/ Rijksstraatweg Jan Gijzenkade zijn in de huidige situatie al zeer druk. De kruising van de Orionweg met de Randweg zit in de bestaande situatie al op 99% van de beschikbare theoretische capaciteit.
- De Orionweg gaat nog sterker als ontsluitingsweg functioneren en wordt vooral buiten de spitsuren een stuk drukker.
- De Orionweg maakt deel uit van een fietsnetwerk en is een regionale fietsroute. (Er komt meer ruimte voor de fiets)
- Er moet meer ruimte en veiligheid komen voor de fietser en voetganger.
- De middenberm van de Orionweg met bomen maakt onderdeel uit van de hoofdbomenstructuur in Haarlem.
- De fietsoversteek over de westelijke randweg kan verbeterd worden.
- Parkeerbeleid: parkeerbehoefte moet op de eigen kavel opgelost worden
- Mogelijkheid minder parkeerplaatsen dan de norm indien de doelgroep of het geboden mobiliteitsconcept leidt tot een kleinere behoefte aan parkeerplaatsen
Een belangrijke bron van informatie is het definitieve rapport van het verkeersonderzoek van Mobycon: download Mobiliteitsonderzoek onderzoek (pdf, 27mB)
Opm. Parkeren moet op de eigen kavel opgelost worden. Bij ontwikkeltrajecten zien we steeds vaker dat er op allerlei manier wordt geprobeerd het aantal benodigde parkeerplaatsen voor auto’s te verminderen. Parkeerplaatsen leveren geen geld op, verlagen het financiele rendement.
Haarlem kent parkeernormen (aantal auto's per huishouden) per doelgroep. De parkeernormen voor ‘starters’ en 'sociale huurders' (en hun bezoek) liggen lager dan die voor midden- en hogere huur en koop.
Ook het aanbieden van deelauto's en deelscooters kan zorgen voor het verminderen van benodigde parkeerplaatsen.
Op basis van doelgroepen en aanbieden van 'mobiliteitsconcepten' kan de ontwikkelaar aan de gemeente vragen de parkeernorm voor een gebouwencomplex te verlagen.